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房企应抓住转型时机,促进地产业长期健康发展

admin2022-04-3029

3月以来,多地陆续调整房地产信贷政策,包括首套房和二套房首付比例下调,提高公积金贷款最高额度,房贷利率下调等,陆续推出一系列实质性的地产利好政策,合理性住房需求正不断得到满足,楼市正在逐步回暖,3月销售探底回升。

这些政策当中,降低房贷利率最具影响力。2022年3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%,二套利率为5.60%,分别较上月回落13个、15个基点(BP),创下了近3年的月度最高记录。现在,苏州、深圳、上海等20个重点城市首套房利率低于5%,其中,苏州部分银行首套住房贷款利率降至4.6%,与LPR利率持平,处于全国最低水平。此外,在抵押贷款的放款方面,也明显加速,影响楼市消费端的金融政策在逐步调整。

郑州3月初发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,这项系统性的托底政策包含了19条内容。其中包括子女、近亲属在郑工作、生活的,老年人来郑州投亲养老,投靠家庭可再购一套住房;首套房还清贷款,对已结清首套房贷款的家庭,买二套改善房时,可按首套房贷款政策。外来务工人员在郑州购买住房时,可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。这些政策切实地推动了市场复苏和活跃,其效果也正在影响其他城市的政策制定。3月23日,哈尔滨市发布废止《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,取消了包括限售政策在内的调控政策。

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可以看出,为稳定经济运行,促进楼市复苏,各地主要是针对性放松金融政策与调控政策,满足消费者的合理住房需求、给予成本更低的金融服务等。这会鼓励一些刚需客户积极参与市场交易,但具有投资目的的交易会受到限制,继续坚守和落实“房住不炒”原则,希望此次地产恢复周期是健康的,而不是激烈的、短时的。长期以来,中国楼市的循环一直备受关注。政府希望楼市平稳健康运行,但是,当经济下行而采取宽松取向时,往往会被市场预期左右,出现楼价会在短期内呈现脉冲式上涨的现象;为了避免市场泡沫化,政策重新进入调控轨道。

因此,在当前各地调整调控政策,降低房贷利率以促进市场复苏的同时,要避免市场通过各种传统的炒作手段重回非理性的轨道。首先,要严格监管地产商、地产广告机构以及房屋中介,不得以虚构的刺激性的信息制造市场恐慌,激发市场炒作。行业共同体应该维护市场健康运作,而不是用刺激性的信息恐吓购房者,利用所谓“买涨不买跌”的心理,虚构舆论和交易,为短期目的而损害地产业的复苏与长期健康发展;其次,监管部门应该严厉打击炒房网红,过去几年的经验显示,非常多的炒房客在网络上以专家身份吸引粉丝,组织炒房团,为了获得暴利,会制造市场恐慌或者暴利幻觉。甚至出现了所谓“投资住房股份制”的现象,打通买房资格交易、金融借贷、开发商等多个环节,进行非法投机。

目前,随着市场逐步回暖,交易量的增加也会帮助一部分地产企业有效化解流动性压力,有利于增强优质房企兼并收购困难房企优质项目,加速化解市场风险。中国住房市场还有一定的增量需求与更新空间,但是已经不能支撑房企传统上依靠建筑规模与去化速度粗放式的高速发展。因此,此次楼市复苏将会进入一个长期平稳的成熟市场阶段,这会为地产企业提供一个转型的时机,需要避免大起大落的炒作周期,而应重在把握好行业转型的空间。

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